宁波学府壹号住宅楼的优缺点

宁波学府壹号住宅楼的优点：这个小区小区的住宅楼建造也有十余年了，当时开盘的时候学府壹号是属于公寓楼，面积都比较小因此很好收售卖，因为价格不高，所以当时很快就售空了！

缺点：小区的住户还真的比较多，因为是公寓楼基本上没有涨价的空间，而且里面居住的基本上是外地人多，小区的档次没有那么高！

学府1号位于宁波大学园区内，东至钱湖南路，西至文苑路，南至前塘河，北至日丽东路，小区边上的公交始发站有多条线路直达市区各主要节点，是集商业、SOHO、住宅于一体的城市综合体。

学府1号规划为高层，总户数为2500户，用地性质为商业用地，占地面积80000平方米，建筑面积为163000平方米，容积率为2．１，绿化率为30%，得房率70%，物业费用为1.8元/平方米。建筑风格为德国理性风格，开发商为华茂置业，景观设计为上海意格，建筑方案设计为浙江南方院，建筑工程设计为宁波机电院，营销代理是宁波迪赛，物业公司是永诚。

学府1号于今年4月12日开盘，现在一期4幢已经销售完毕，交付时间为09年，现在一期四幢高层的建设进度为打桩完毕，二期还未开盘。

二、产品分析

投资：

学府1号一期占地面积为50000平方米，主要为SOHO小户型，A1-A4。其中A1为23层，全部平层。A2和A3为13层，2-8层是复式，9-13层是平层。A4为18层，全部平层。一期以小户型单身公寓为主打，主要以投资为主，自住较少。一期平层的均价为6200元/平方米，复式均价为9000元/平方米。

A1：从3层至23的面积主要在22.5—25 M2之间，室内结构为一室（卧室连客厅）一卫，精装修。该产品以满足生活基本需求为主，没有任何多余其他附加功能，为投资客首选。

A2、A3：2至8层为复式产品，面积在29—41 M2左右，挑高5.1M，功能区域更加明显，室内结构为：二房一厅一卫一厨。3至13层为28—45 M2小户型。

A4：2-18 层的面积在28—50 M2 之间，户型相对扩大，可多设一个小餐厅。

虽然学府1号具备了单身公寓“麻雀虽小，五脏俱全”的特点，但由于面积过小，学府1号的小户型都存在着卫生间在暗间、厨房没有通风设施、没有阳台等等暗伤。

自住：

学府1号二期还未开盘，大致规划为六幢28—33的高层，以住宅为主，户型大小在70—178 M2之间，主力面积为约70的二房、约90的三房、约110的三房三大类产品，适合于自住。

商业：

学府1号商业街，总建面积为23000平方米，定位于大学园区商业和社区商业2层概念，目前已经建成并投入使用的有赛德广场。

三、周边配套分析

大环境分析：

医院：距离学府1号较近的医院有鄞州二院。

教育：学府1号周边高校林立，主要有万里学院、宁波理工学院，宁波城市学院，诺丁汉大学、宁波高中等十余所高校，此外南面还有投资1亿多的宁波高教园区图书馆书香气氛浓郁，有着良好的自然环境和人文环境。高教园区的7万学生有着非常大的租赁需求，这也是投资学府1号的一大主要原因。

金融：现在附近有农业银行，鄞州银行。

市场：周边最大的两个亮点是万达广场和南部商务园区。其中以万达广场为中心的鄞州中心区已经得到了很快发展，宁波南部商务区的白领年轻人也是入住学府1号的主要人群。

行政：鄞州区政府距离学府1号较近。

公交：366路：主要途径江东区彩虹路等，到达会展中心。

359路：主要途径环城西路、南站等，到达姚江公园。

363路：主要途径天一广场、开明街，到达江北正大路。

367路：主要途径江东区甬港路、家乐福等，到达宁波大学。

369路：主要途径李惠利医院、南站，到达客运中心。

206路：主要到达天一广场。

依托了高教园区便利的交通条件，学府1号的公交路线非常发达。

小环境分析：

学府1号外围的赛德广场为小区购物的主要场所，目前已有超市、餐饮、娱乐、休闲、购物等商业形态。

小区本身的配套设施，一切都按年轻人的生活习性来设计。考虑到年轻人都喜欢锻炼和健身，规划了健身中心考虑到SOHO产品面积都比较小，家里来了客人不方便接待，因此设立公共接待中心，提供住户租用洗衣中心影音坊大众化娱乐项目乒乓球、台球室、棋牌室等等。

同时小区还规划了会所、幼儿园、水景观体等，1.5万平方米的超级中央庭院广场也是一大特色。

四、SWOT分析

优势（Strength）：

1、 价格是学府1号的主要优势，15万元左右的价格，是普通投资者都投资的起的产品，也是参加工作不久的年轻人的最佳选择。

2、 br> 在交付前已经完成装修，对租客和投资客来说都省心省力，尤其省去了年轻人怕装修的烦恼。

3、 学府1号以小户型为主打产品，内部功能基本齐全，能满足生活基本需求。

4、 所处地段交通比较方便，对很多买不起车的人来说是有很大的便利性。

5、 位于风景秀丽的高教园区，周围河流环绕，树木成荫。同时周围高校林立，具有浓厚的人文环境。

6、 周边居民都是年轻一代，比较容易形成居住氛围。

劣势（Weakness）：

1、 由于户型较小，虽能满足基本需求，但没有厨房和晾晒衣物的地方对住户的生活造成很大程度的不便利。

2、 很多业主反映物业管理不够理想，同时由于单身公寓存在着人多混杂，租客流动性强的特点，对小区安全造成威胁。

3、 小区周边没有菜场和大型的购物超市，对居民生活构成一定程度的不便利。

4、 推广设计以“发现一片桃花源”为主题，不符合这个楼盘的整体气质，“桃花源”是突出风景优美，居住天人合一的感觉，但学府1号是一个商业楼盘，投资者最关注的不是风景而是前景。

5、 学府1号的用地为商业性质，只有40年的使用年限，这在一定程度上限制了学府1号的发展。

机会（Opportunity）：

1、 华茂依托教育地产打造的学府1号对整个宁波市场来说是全新的，由此带动的前景是不可估量的，有可能形成以整个高教园区为中心，周遍辐射的大型教育社区。许多重视孩子教育或者想求得一个良好居住环境的客户可能都会优先考虑学府1号，毕竟教育是一个家庭的重心。

2、 周边的万达广场和宁波南部商务园区随着区域经济的辐射，有可能将鄞州中心区扩大到学府1号，形成大片的区域经济共同良好发展。

3、 现在宁波房产虽然处于整体供大于求的状态，但是大多数市民还是买不起房子，有个小小的家成了大多数市民的愿望，学府1号这种小户型总价较低的单身公寓能够让父母和20多岁的小孩分别有个私人空间。

4、 由于年轻人流动性较强，拎包即可入住成为许多工作的年轻人和校园情侣的首选，学府1号恰好适应了这个市场契机。

威胁（Threat）：

1、 学府1号在进行宣传时，把投资目标放在7万多学生的租房市场上，事实是学生的消费能力远没有华茂想的那么强，租客对一套15万左右的房子能接受的月租金在1000左右，但大多数学生的月生活费才1000左右。学校租房的学生虽然多，但价格在400左右的房子是他们考虑的主要对象，东裕新村和格兰云天等等都能满足他们的需求。随着租房市场的兴起，许多拎包入住的小型宾馆也成了学府1号的有利竞争对手，他们的服务和收费都比较适合学生族。

2、 在市场上的单身公寓产品逐渐增多，以鄞州现在的两个楼盘为例：江南绿洲的均价为4950元/平方米，已经全部售完。芝兰新城为5500元/平方米，小高层和多层也已经全部售完。这两个楼盘的售价都比学府1号要便宜。相信将有越来越多的开房商开始关注小户型市场。

3、 现在房市的增长处于一个平稳的状态，很多城市的房地产泡沫让更多投资者学会了理性投资，不会在小户型扎堆出产的时候再进行疯狂抢购。

综合评述：

总体来说学府1号是一个不错的楼盘，无论是从地理位置，发展前景以及适宜居住等条件来分析，都存在着很多其他楼盘无可比拟优势的条件，高教园区得天独厚的条件为学府1号提供了良好的自然环境和居住氛围，随着教育产业在宁波的发展，高教园区的这一块的发展前景不可估量，像杭州下沙周边随着大学园区兴起的经济都可能是宁波高教园区未来的发展前景。同时南部商务区和万达广场也是学府1号可以依托的重要大环境，相信学府1号应该会发展的不错。